Ein Jahr nach ihrer Gründungsversammlung steckt die DachGeno mitten im Aufbau ihrer Strukturen und Arbeitsweisen – und mitten im Immobilienmarkt. Wir sind beschäftigt mit Häusern, die über Makler:innenbüros, Immobilienportale und vor allem über die GIMA angeboten werden. Auch Mieter:innengemeinschaften, die von einem nahen Verkauf ihres Mietshauses erfahren haben, melden sich bei uns. Für acht Immobilien haben wir im letzten halben Jahr ausführliche Wirtschaftlichkeitsberechnungen erstellt, oft auch in verschiedenen Varianten. Wir haben bereits mit mehreren Hauseigentümer:innen verhandelt und hatten Besichtigungen in Offenbach und Frankfurt. Wir haben Angebote abgegeben, bei einigen Objekten aber auch von einer Angebotsabgabe abgesehen.
Der Grund: sehr häufig bewegen sich Immobilienpreise in solch astronomischen Höhen, dass ein solides Wirtschaften für die DachGeno nicht möglich wäre. Bei Makler:innen und auf Portalen wie Immoscout werden meist Preise genannt, die nur über einen noch teureren Wiederverkauf oder über erhebliche Mietsteigerungen und Entmietungen refinanzierbar wären. Eine bessere Ausgangslage ergibt sich, wenn wir mit Eigentümer:innen sprechen, die der Genossenschaftsidee prinzipiell aufgeschlossen sind. Aber auch diese haben oft schon von Immobilienberater:innen oder über Wertgutachten bestimmte Preisvorstellungen zu hören bekommen – meist bei gleichzeitiger Versicherung, dass alle Mieter:innen im Haus wohnen bleiben könnten. Unserer Einschätzung nach stimmt das quasi nie.
Wertgutachten berechnen die Haus- und Grundstückspreise u.a. auf Basis von Bodenwerten und Verkäufen in der Umgebung. Das ist aus mindestens zwei Gründen schwierig: da die in der Umgebung getätigten Verkäufe ja bereits zu sehr hohen Preisen stattfinden, lässt eine Orientierung daran die Preise nur weiter in die Höhe gehen. Auch die Bodenrichtwerte werden u.a. anhand von Verkäufen in der Umgebung berechnet und unterliegen der Steigerungslogik (ein Artikel zu diesem Problem folgt). Beide Instrumente sind völlig ungeeignet zur Berechnung von Immobilienpreisen – wenn das Ziel ist, die Immobilie gemeinwohlorientiert und an den Mieter:innen ausgerichtet zu bewirtschaften und wenn Wiederverkauf oder Umwandlung und Abverkauf von Eigentumswohnungen zur Refinanzierung ausgeschlossen sind.
Wie die ^DachGeno Wirtschaftlichkeitsberechnungen macht
Als gemeinwohlorientierte Akteurin errechnet die DachGeno realisierbare Kaufpreise auf Basis der vorhandenen Mieten, des Zustands des Hauses, der zu erwartenden Investitionen und der Kreditkosten. Das heißt, wir rechnen quasi rückwärts: nicht der auf dem Markt erzielbare Preis bildet die Orientierung, sondern eine langfristig seriöse Bewirtschaftung im Interesse der Wohnenden.
Eine solche Wirtschaftlichkeitsberechnung hat natürlich viele Stellschrauben: Je besser der Zustand des Hauses, desto weniger Sanierungskosten. Je höher das Eigenkapital, das die Mieter:innen zusammen mit der DachGeno aufbringen und über Mitglieds- und Direktkreditkampagnen einwerben können, desto geringer fallen die Aufwendungen für Kredite aus. Bei sehr niedrigen Mieten und hohem Investitionsstau ist eine Anpassung der Miethöhe leider wahrscheinlich – mit der ortsüblichen Vergleichsmiete als Obergrenze, was im Übrigen nicht nur für die DachGeno gilt, sondern für alle Vermieter:innen. Eine Immobilie, deren Kaufpreis und/oder Sanierungskosten so hoch sind, dass sie mit Mieterhöhungen im Rahmen der Regeln und Gesetze nicht refinanzierbar wäre, kommt für die DachGeno nicht in Frage.
Ein Immobilienkauf der DachGeno ist eine solidarische Überführung des Hauses in eine gemeinwohlorientierte Eigentumsform. Unser Ziel ist immer, dass alle Mieter:innen im Haus wohnen bleiben können und das Haus auf Basis der Mieten langfristig Instand gehalten werden kann und bewohnbar bleibt. Die Situation auf dem Immobilienmarkt in Frankfurt und Umgebung zeigt einmal mehr, wie wichtig das ist, damit Mieter:innen nicht verdrängt werden und Wohnraum langfristig gesichert wird.
Was uns positiv stimmt: wir haben in den vergangenen Monaten nicht nur Immobilien gesucht und gerechnet, sondern auch engagierte Wohnprojektgruppen kennengelernt. In Gesprächen über Wohnvorstellungen, Gruppenprozesse und teilweise schon ganz konkrete Immobilien haben wir nächste Schritte für eine Zusammenarbeit ausgelotet. Wir sind begeistert von den guten Ideen und der positiven Energie, mit der die Menschen ihr Ziel des gemeinschaftlichen Wohnens verfolgen. Gerne unter unserem Dach!
Wir sind bereit für die erste Immobilie, die zweite, die dritte. Denn Verwaltung, Organisation, Expertise, Debatte, schöne gemeinsame Momente und ein liebevoller DachGeno-Vibe sind unsere Stärke. Wir stehen an der Schwelle zu den ersten Käufen und freuen uns schon auf die neuen Aufgaben die in der sozialen, fairen und transparenten Hausverwaltung auf uns warten.